[법률칼럼] 안전한 전세보증금 반환을 위해 임의경매와 강제경매를 대비할 때

최근 세입자에게 가장 큰 고민은 전세보증금을 반환 문제이다. 전세금 반환 보증과 관련한 문제는 과거부터 지금까지 끊임없이 이어져오는 것이지만, 최근의 역전세난 사태를 겪으며 불안감이 더욱 커지게 되었다. 역전세는 과거보다 현재의 전세 시세가 하락하여 임대인이 이를 메꾸어야만 하는데 담보대출의 이자율이 상승하면서 위험성이 높아지게 되었다.

인천 미추홀구에서 아파트와 빌라 등 2700채를 보유하면서 전세보증금 125억 원을 돌려주지 않아 사기 등 혐의로 재판에 넘겨진 인천 건축왕 사건을 비롯해서, 수도권 지역을 중심으로 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 강제경매를 신청하는 건수가 크게 늘고 있어 보증금을 떼일까 조마조마한 것이다. 실제 지난 6월 서울과 경기 지역의 강제경매로 소유권이 바뀐 집합건물 건수는 서울이 121건, 경기가 148건으로 5월 대비 두 배 이상이 증가하였다.

돈을 빌린 채무자가 돈을 갚지 않을 때 채권자는 소송 등의 법률상 절차를 통하여 채권을 회수하기 위한 강제절차를 진행할 수 있다. 부동산 임대와 관련해서는 임대인이 채무자, 임차인이 채권자로 부동산 임대계약이 해제된 이후 임차보증금을 반환하지 않는다면, 경매 등의 방식을 통해 보증금을 회수하여야 한다.

부동산 임의경매와 강제경매는 인도 방식, 입찰 방식, 감정평가 방식, 대금 납부, 매각 절차 등에 큰 차이가 없지만, 임의경매는 채권자가 특정 기관의 허락을 받지 않고 바로 부동산 경매를 신청할 수 있고, 강제경매는 법원의 판결이 필요하다는 차이가 있다.

임의경매를 신청할 수 있는 물권에는 저당권, 근저당권, 전세권 등이 속하며 보통 3개월 이자가 연체될 때 은행에서는 이 채권을 부실채권으로 분류하여 임의경매 신청을 하게 되며, 강제경매의 경우 가압류를 신청하고 본안 소송을 통해 승소 판결문을 가지고 법원에 경매를 신청하게 된다. 이외 강제경매를 신청할 수 있는 집행권원으로는 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령 등이 있으며, 공정증서를 작성한 경우에는 즉시 강제경매를 신청할 수도 있게 된다.

부동산 강제경매는 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통한 매각대금으로 임차보증금을 회수하는 최종 절차이다. 강제경매를 신청하여 개시 결정이 나면 배당요구의 종기 결정 및 공고, 매각 준비 및 경매, 매각대금 납부 및 배당절차, 소유권이전등기 및 인도 절차를 거쳐 매각 대금을 채권자에게 나누게 된다. 

만일 목적물에 다수의 채권자가 존재한다면 매각 대금을 나눌 때에 우선순위에 따라 배당되기 때문에 임차인은 우선순위 대상인지 확인하여야 한다. 입주 시 확정일자와 전입신고를 마쳤다면 우선권이 주어져 대금을 먼저 받는 데 크게 지장은 없으나, 임대인의 국세 체납이 우선 이루어지다 보니 체납액이 많을 때에는 우선순위자라고 할지라도 보증금 전액 환수에 어려움을 겪을 수도 있으니 이 점을 파악해 보는 것도 중요하다.

강제경매를 위한 절차를 준비하는 와중에 임대인이 재산을 처분, 은닉하는 행위에 대한 대비도 중요하다. 전세금 반환 청구 소송 등의 법적 절차를 진행하기 전에 가집행을 신청하는 것이 이러한 행위를 방지할 수 있으며, 만일 이러한 사해행위로 피해를 입었다면 이를 입증하여 사해행위 취소 소송을 제기하거나 강제집행 면탈죄 형사 고소를 고려할 수 있다.

최근의 부동산 전세사기와 관련한 문제들은 대부분은 빌라나 다가구 주택 등 사회초년생 및 신혼 부부가 많이 거주하는 주택에서 많이 발생하고 있다. 전세보증금은 누구에게나 큰돈이지만, 특히 젊은 연령층의 경우에는 자산의 대부분인 경우가 많으므로, 전세사기로 인한 피해를 입었다면 신속하게 법률적인 방안을 모색하여 해법을 강구하여야 할 것이다.

법률사무소 파란 이승운 부동산 전문 변호사

출처: 에너지경제

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