월세 밀린 세입자 명도소송 시 주의할 점은

명도는 토지, 건물 또는 선박 등을 점유하는 자가 그 점유를 타인에게 옮기는 것을 뜻하는 것으로, 임대차 계약 해지 등의 사유가 발생하였으나 임차인이 부동산을 인도하지 않을 때 문제가 될 수 있다.

최근 불경기의 여파인지 임차인이 이러한 명도의 의무를 다하지 않아 마음고생이 심하다며 법률 상담을 요청하는 경우가 많은데, 적법한 절차에 대해 무지한 경우가 있어 피해자 임에도 불구하고 되려 가해자 입장에 놓이는 경우도 있어 주의가 필요하다. 계약이 끝난 내 소유의 부동산을 소유자 뜻대로 하는 것이 문제가 될 것이 무어냐고 억울함을 호소하기도 하지만 억울하다고 하여 법적 절차를 무시할 수는 없다.

통상 이러한 문제는 계약 기간 종료나 낙찰 받은 건물에서 세입자가 나가지 않는 경우에 발생하는 편이며 임대차 계약이 종료되지는 않았지만 중도 해지 사유가 발생하였을 때도 발생하게 된다. 중도 해지가 가능한 사유는 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차목적물을 계약 내용과 다른 용도로 사용하는 경우, 임차인이 파산한 경우, 또는 기타 임차인으로서의 의무를 위반한 경우가 있으며, 가장 빈번한 사유는 차임이 연체된 경우를 들 수 있다.

아파트나 빌라 등 주택의 경우 2기 이상의 차임, 사무실이나 매장 등 상가의 경우 3기 이상의 차임이 연체되는 것은 계약 해지의 사유가 된다. 이때 차임 연체는 2개월 분 혹은 3개월 분의 월세의 총합을 의미한다. 따라서 반드시 연속된 3개월 미납을 요하는 것이 아니며, 띄엄띄엄 미납한 월세나 부족분의 합이 기준에 한하면 연체된 것으로 간주한다.

월세 연체로 계약 해지의 의사가 있는 경우, 그 계약의 해지 통보가 무엇보다 중요하다. 연체되었다고 자동적으로 계약 해지가 완료되는 것은 아니기 때문에 임대인은 임차인에게 반드시 계약 해지 의사표시가 도달하도록 하여야 하는데, 통보의 방법에는 제한이 없기에 직접 만나서 이야기를 하거나 간단하게 문자로만 통보할 수도 있지만, 이러한 의사가 상대에게 전달되었다는 명확한 증명을 위해서는 내용증명이 가장 효과적이다.

실무적으로 명도소송에서 계약 해지 통보 사실에 대한 유무가 쟁점이 되곤 하는데, 이때 세입자가 전달 받은 사실이 없었다고 주장하더라도, 등기된 사실로 인해 사실 관계를 입증할 수 있다.

계약 해지를 통보한 임대인이 가장 원하는 것은 그 자리에 새로운 세입자를 신속히 받는 일일 것이다. 대출이나 기타 금전 문제가 얽혀 있기 때문인데, 그렇다고 하여서 세입자의 동의 없이 출입하거나 비번을 바꾸는 등의 행위는 삼가 해야 한다. 이는 주거침입죄, 점유물이탈횡령죄, 폭행죄 등 형사 소송의 피의자가 될 수 있는 문제이기 때문이다.

조속히 명도가 완료되기를 원한다면, 오히려 법률상 절차를 차근차근 밟아야 하며 이 과정에서 변수가 없도록 임차인이 위법을 저지른 사실이나 계약 해지에 대한 사실관계를 입증할 수 있는 완벽한 증거를 마련하는 것이 좋다. 다만, 민사소송의 절차로 인하여 빠르게 진행되더라도 재판의 결과를 통보 받는 시일까지 통상 6개월 정도의 기간이 필요하다는 점과 실제 명도가 완료되는 추가적인 시간이 필요하다는 점을 비추어 보았을 때, 사안에 따라서는 조금의 손해를 감수하더라도 임차인과 협의를 통해 문제를 해결하는 방안도 모색해 볼 수 있겠다.

(법률사무소 파란 이승운 부동산 전문 변호사)

출처: 경상일보

https://www.ksilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=983576