명도소송 이후 부동산 강제집행 절차는

집주인과 세입자 관계는 언뜻 집주인이 갑, 세입자가 을이라고 생각할 수 있지만, 법률상 임차인을 보호하는 규정이 많다 보니 반대로 임대인이 임차인으로부터 고통을 받는 반대의 경우도 있게 된다.

주택 2기, 상가 3기에 해당하는 약정한 차임을 지급하지 않거나, 임의로 시설물을 설치 또는 훼손하거나, 무단으로 전대하거나, 임대차 기간 종료로 인한 계약 해지 이후 부동산을 인도하지 않는 문제가 가장 대표적이라고 할 수 있다. 이렇게 임차인이 부당하게 부동산을 점유하고 있을 때에는 부동산 강제집행을 통해 임차인이 퇴거할 수 있도록 하는 조치가 필요하다.

그러나 내 소유의 부동산이라고 할지라도 마음대로 점유자의 공간에 출입하거나 짐을 빼는 등의 행위를 할 수는 없다. 되려 형법상 범법 행위로 인정될 수 있어, 적법한 절차에 의해 부동산을 인도 받아야 하며 이를 위해서는 명도소송이 필요하다.

명도소송이란, 점유의 이전을 위해 제기하는 민사소송으로 건물, 토지 등 부동산을 무단으로 점유하는 상대에게 부동산을 인도할 것을 청구하는 소송으로 강제집행을 할 수 있는 권한인 집행권원을 확보할 수 있는 대표적 방법이다. 명도 소송으로 인한 확정 판결 이외에도 가집행 선고부 판결, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등도 집행권원의 사유가 된다.

소송의 확정 판결 이후 많은 경우 임차인은 건물을 인도하지만, 그럼에도 불구하고 버티는 경우에는 부동산 강제집행을 진행한다.

집행권원을 확보한 임대인은 관할법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행 신청서를 제출하며, 집행관은 임차인에게 정해진 날짜까지 인도할 것을 계고하며, 그럼에도 버티는 임차인이라면 집행관실에 속행 신청을 접수하여 집행관이 본 집행에 나설 수 있게 한다. 세입자 짐을 뺀 후 물류창고에 보관하는 것이다.

창고에 보관된 짐은 세입자가 가지고 갈 때까지 보관되는데, 발생되는 보관료는 우선 임대인이 부담해야 하지만 추후 임차인에게 그 보관료를 청구할 수 있으며, 장기간 짐을 찾아가지 않는 경우에는 매각 절차를 청구할 수 있게 된다.

부동산 강제집행을 하는 것은 생각보다 오랜 시간이 걸리는 싸움이 될 수 있다. 가장 기초가 되는 집행권원 확보를 위한 명도 소송 시 통상 6개월 혹은 그 이상의 시간이 소요되고, 실질적 강제집행 절차는 통상 4개월 혹은 그 이상의 시간이 소요된다. 이 역시 계획된 대로 막힘 없이 진행될 때의 이야기이며, 점유이전금지가처분 누락으로 인한 점유자 변경 등의 변수가 발생하면 그 이상의 시간이 소요되는 것이다.

법률사무소 파란 이승운 수원 부동산 전문 변호사는 명도 과정이 길어질수록 손해를 보는 것은 임대인이며, 명도 소송에서 승소하여 집행권원을 확보하는 것은 명도의 완성의 의미하는 것은 아니기 때문에, 신속한 명도의 완성을 위해서는 법률 진단을 통한 철저한 준비로 법적 분쟁에 대한 대비가 필요하다고 조언했다.

출처: 경상일보

https://www.ksilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=968080