임대인으로부터 권리금 지키는 방법_이승운 변호사

임차를 하여 상가에서 장사를 하는 사람은 고객을 왕으로 모시지만, 임대인의 고객인 임차인은 왕 대접을 받을 수 없다. 거래의 시작점인 임대계약서에서 조차 임대인에게 유리한 내용은 많은 반면 임차인에게 득이 되는 내용은 찾기가 어려울 정도이니 세 들어 장사하는 임차인은 철저히 을의 대접을 받는다.

계약 만기 시점이 도래하면 재계약이 어렵지 않을지, 임대료가 올라가 수익성이 떨어지는 것은 아닐지 등의 부담이 장사 하는 내내 떠나가질 않는다. 가게를 비우고 나가려고 하는 경우라도 임대인이 까다롭게 굴면 권리금 회수에도 지장이 발생할 수 있다. 

상가임대차법이 개정되어 임차인이 요구할 수 있는 임차 기간이 기존 5년 에서 10년으로 늘어났고 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있음에도 임차인의 걱정은 사그라들지 않는다.

권리금이란 상가 건물을 임차하려는 자가 기존 임차인의 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 위치에 따른 이점, 영업 노하우 및 고객 등 유무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용하는 대가로 보증금, 차임 이외에 기존 임차인에게 지급하는 금전을 말한다.

실제로 신규 임차인을 임대인에게 주선하는 과정에서 법률적 요건을 맞추지 못하거나 권리금 회수 보호기간을 지키지 못하거나 임대인이 신규임차인에게 과도한 임대료 인상을 주장하여 주선한 임차인이 계약을 하지 않는 등으로 인해 권리금을 회수하지 못하는 경우가 발생한다.

실제 권리금 관련 소송에서 임대인이 권리금 회수를 방해했다고 주장하는 다수의 임차인은 이 과정에서 자신이 주선한 임차인에게 상식을 벗어난 과도한 임대료의 인상을 요구했다고 말한다. 하지만 상식이라는 것이 매우 주관적인 부분이고 단순 인상률만 놓고 보았을 때도 관련 기준이 명확하지 않기 때문에 임대료 인상폭이 과다하여 임차인의 권리금 회수를 방해했다고 받아들여지지 않는 경우도 있다.

그렇지만 원칙적으로 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다면 임대인에게 손해에 대한 배상을 청구할 수 있다. 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우, 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대한 상가의 일부나 전부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우가 아니라면 본인의 권리가 침해 당하였다는 객관적 증거와 주장을 통하여 권리금을 회복하고자 하는 소송에서 승소할 수 있다.

부동산 전문 이승운 변호사는 ‘임차인의 권리를 주장함과 동시에 임대인의 권리를 침해하지 않는 것이 소송에서 이길 수 있는 기본적인 전략이 될 것이며, 가장 좋은 방법은 소송으로 가기 이전에 계약 종료일 6개월 이전부터 발생할 수 있는 문제에 대하여 법률적인 대응 방안을 법률 전문가에게 자문하는 것이 좋다’고 전했다.