계약갱신청구권 거절로 발생한 임차인의 손해...보상받을 수 있나

2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되면서 임차인에게 계약갱신요구권이 부여되어 2년에서 실질적으로 4년까지 임대차기간을 연장하는 효과가 나타났으며, 계약 갱신 시 차임이나 보증금의 증액 상한선 역시 보증금의 5%를 초과할 수 없도록 제한하면서 임차인의 주거안정이 보장된 바 있다.

그러나 임대인 역시 전세계약 시 갱신청구권을 거부할 수 있는 사유로 인해 현실적으로는 안정된 주거보장을 받지 못하고 있다는 것이 임차인들의 주장이다. 임대인이 갱신을 거부할 수 있는 정당한 사유 9가지는 다음과 같다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임차한 주택의 전부, 또는 일부가 멸실되거나 법정된 사유에 따른 철거, 재건축이 필요한 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이중에서 갱신 거부 사유로 가장 많은 경우는 임대인의 실거주 목적이다. 최근 부동산 매매가와 전세가가 크게 뛰면서 임대인은 높은 가격에 임대차 계약을 맺고 싶으나 주택임대차보호법으로 인해 보증금 상한선이 있어 원하는 보증금을 받을 수가 없는 실정인데, 임대인의 실거주를 원인으로 하는 갱신 거부권을 행사하면 법률상 아무런 문제없이 임차인과 계약을 해제할 수 있다.

그러나 문제는 이러한 정당한 사유를 편법으로 사용한다는 데 있다. 임대인이 실거주를 원인으로 임차인을 내보낸 뒤 주민등록상 주소지만 옮겨놓았다가 몇 개월 후 다시 시세에 맞는 전세가로 임차인을 구하는 식의 방법이다. 

이러한 편법으로 계약갱신이 거절된 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있다. 손해배상액은 1. 임대인과 인차인간 손해배상 예정액을 사전 협의한 경우 해당 예정액으로 손해배상액을 정할 수 있으며, 그렇지 않은 경우라면 2. 월차임 또는 환산월차임의 3개월 분, 3. 임대인이 제삼자에게 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간의 차액의 2년 분, 4. 갱신 거절로 임차인이 입은 손해액 중 높은 금액으로 정할 수 있다.

그렇다면 현실적으로 임대인이 이러한 편법을 사용하였는지 어떻게 알 수 있을까? 이승운 부동산전문변호사는 임대차 보호법 시행령 제6조에는 임대인 실거주를 원인으로 갱신이 거절된 경우 임차인은 해당 목적물의 임대차 계약 체결 여부 등에 관한 사항을 열람할 수 있도록 규정하고 있어 이를 활용하면 합법적으로 실거주 여부를 판단할 수 있다고 전했다. 임차인은 주민센터 등을 방문하여 임대차 정보제공 요청서를 작성 및 제출하여 임대인 실거주 여부를 확인해볼 수 있다.

실거주 여부를 확인바 2년 내 다른 임차인에게 세를 준 것이 확인이 되었다면 손해배상을 청구하는 법률적인 조치를 할 수 있다. 그러나 임대인 측에서 해외 출장이나 근무지 변경 등의 사유를 들어 새 임차인을 구했다고 항변하면 정당한 사유로 받아들여질 가능성이 있기에 이러한 부분에 대해서도 파악해둘 필요가 있으며, 주택임대차보호법으로 인한 손해배상청구소송에서 임차인이 얼마의 실익을 거둘 수 있는지도 따져보는 것이 좋다. 월차임이나 임차인이 입은 손해액이 크지 않다면 승소하더라도 소송에 들어간 시간과 실질적 손해를 보상받기에 적절하지 않을 수 있기 때문이다.

결국 임대인이 부정한 방법으로 계약갱신청구권을 거절하여 임차인에게 손해가 발생하였다면 실질적인 보상을 위한 적절한 방법에 대하여 법률 자문을 받아보는 것이 좋겠다. 

출처: 에너지경제

https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20220117001434306