[법률칼럼] 부동산 계약파기 계약금 및 가계약금반환 가능 유무의 쟁점

최근 부동산 시장이 침체되면서 이전 최고가 대비 큰 폭의 하락가로 거래되는 사례와 계약파기 사례가 연일 보도되고 있어 부동산 시장의 움직임에 귀추가 주목되고 있다.

강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 134㎡는 올해 5월25일 49억4000만원에 최고가로 계약되었다가10월 20일 계약 해제된 사실이 알려졌다. 통상 계약금이 10%인 것을 고려할 때 매수인은 5억원 상당의 금전을 포기하는 것이지만, 올 8월 42억3000만원에 거래된 것과 관련이 있을 것이라고 분석된다. 현재 매물 중 가장 낮은 가격이 42억 원에 나와있어, 매수자가 계약금을 포기하더라도 더 낮은 금액에 매수가 가능한 것이다.

작년까지만 하더라도 부동산 매매 계약에서 매도인이 도중 계약을 파기하는 사례가 많았지만, 올해는 사장의 분위기가 반전되어,어렵게 거래가 성사되더라도 매수인이 도중 계약을 파기하는 사례가 늘고 있어, 피해를 호소하는 경우가 적잖다.

부동산 매매 계약에서 매수인과 매도인이 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 경우에는 법적인 효력이 발생하게 된다. 만일 당사자 중 일방이 계약을 해제하고자 한다면 민법 제565조 해약금 규정에 따라, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금을 배액 배상함으로 해제가 가능하게 된다.

중개업소를 통하여 계약을 체결할 시, 통상의 계약서 상에도 일방의 계약 해제에 따른 손해배상을 청구할 수 있다고 명시되어 있으며, 손해배상 관련 별도의 약정이 없다면 계약금을 손해배상의 기준으로 삼게 되는 것이다. 이에 따라 해약금과 위약금을 동일시할 수도 있으나, 계약 시 당사자간 특약으로 위약금을 정한 경우라면 특약한 금전을 기준으로 삼게 된다.

문제는 물건을 서둘러 확보하기 위해 가계약금만 지급한 상황에서의 계약 해제와 관련한 분쟁이다. 가계약의 진행 정도에 따라, 가계약금을 위약금으로 하는 특약의 존재 여부에 따라 달라지기 때문이다.

대법원은 계약이 성립하기 위해 당사자 간 계약 내용에 관한 의사의 합치가 있어야만 하고, 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니며, 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적 의사의 합치가 되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분하다.

한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않은 것으로 보는 것이 타당하다고 판시하고 있다.

따라서 매매계약 시 매매대금,계약금,중도금,잔금 및 금원의 지급시기, 계약서 작성시기 등이 구체적으로 정해지지 않았을 때의 가계약금은 법적 효력이 없기 때문에 실제 계약이 성사되었다고 볼 수 없기에 매수인의 단순 변심이라고 할지라도 가계약금을 위약금, 해약금으로 포기하지 않아도 되는 것이다.

이를 반대로 해석하자면, 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금 및 금원의 지급시기, 계약서 작성시기 등의 구체적 사항에 대한 의사표시를 하고 그 결과 의사가 합치되었다면, 가계약금이라고 하더라도 계약이 성립하는 것이기 때문에 일반 계약으로의 효력이 인정된다는 것을 의미한다.

통상 가계약금은 계약금의 10% 수준으로 매매가의 1%가 되는데, 10억 원의 부동산 매매에서 계약금을 1억 원으로 하는 계약 체결을 앞두고 가계약금 1000만 원을 지급하였다고 하더라도, 계약의 효력이 인정되면 매수인이 계약 해제를 요구할 때는 가계약금이 아닌 계약금이 기준으로 하여 1000만 원을 포기하는 것이 아닌 계약금 1억 원을 매도인에게 지급하여야 한다.

매매계약에서 중도금을 치룬 경우에는 계약의 이행이 실행되었다고 판단한다. 따라서 당사자 간의 합의가 있거나, 매수인의 이행불능, 이행지체, 불완전 이행 등을 하거나 특약으로 정한 사유가 없다면 계약의 해지는 불가능하다.

부동산 계약과 관련하여 계약 파기에 대한 염려가 있다면 계약 시 당사자 간 합의 하에 특약을 정해두어계약 파기가 되었다고 하더라도 계약금을 반환 받을 수 있도록 설정하는 것도 방법이 될 수 있다.

법률사무소 파란 이승운 변호사

출처: 에너지경제

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