수원부동산변호사 "갭투자 깡통전세로 전세금반환소송 대비해야"

작년부터 전국에서 발생한 역전세난 여파로 전월세를 끼고 아파트를 수십, 수백 가구씩 사들인 갭투자자가 파산했다는 것은 더이상 새로운 뉴스가 아니다. 문제는 이때 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 임차인의 피해가 동시에 발생한다는 것이다. 

지난 10일, 경기 화성 동탄신도시와 충청남도 천안시에 주택 270여 가구를 보유했던 임모씨는 지난 8일 세입자들로부터 형사고소를 당했다. 역전세난에 처한 임씨가 전세보증금을 돌려주지 않기 위해 가족과 허위 채무를 만들어 집을 고의로 경매에 넘겼고, 경매로 집이 다른 사람에게 넘어가게 되면 세입자들이 큰 손해를 볼 것이라는 점을 악용해 세입자들에게 집 매수를 요구한 사기 및 강제집행면탈죄 등의 혐의다.

몇 년간 수도권 및 지방거점도시의 주택 가격은 큰 폭의 증가세를 보였으며, 이러한 상승세를 이용해 적은 투자금으로 시세차익을 노리는 갭투자가 크게 증가하였는데, 작년 9.13 부동산 대책 발표 이후 전국의 주택 가격 지수는 하향세로 접어들었고, 대량 아파트 공급이 시작되면서 전세가격이 동반 하락하는 양상을 보이기에 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 역전세난이 사회적 문제로 떠오른 것이다.

전세 계약이 종료될 경우 임대인은 전세금을 반환할 의무를 가지지만 전세를 끼고 집을 구매하였거나 전세금을 활용해 다른 투자나 사업을 하는 경우에는 다음 세입자가 들어오지 않는 한 전세금을 돌려주기가 어렵다. 여기에 2년 전보다 전세 시세가 하락하였다면 그 차액을 보전할 금전여유가 없어 전세금 반환을 하지 못하는 경우가 자주 발생한다.

Q. 임대차분쟁을 피하기 위한 방법은?

전세만료일 최소 1개월 전에는 전세계약해지 통보를 목적으로 하는 내용증명을 보내야 한다. 제 때 갱신거절통지를 하지 않으면 묵시적 갱신으로 인정되어 전세금을 돌려받기 어렵게 된다.

Q. 임대차분쟁이 일어났을 때의 대처방법은?

갱신거절 의사를 분명히 했음에도 만료일까지 전세금 반환이 이루어지지 않는다면 전세금반환청구소송을 진행할 수 있다. 애초 계약한 내용과 전세계약해지를 통보한 내용증명을 보낸 사실과 증거만 있다면 법원에서 승소 판결을 받는 것은 그리 어렵지 않으며, 소송비용 또한 임대인이 부담하게 된다.

Q. 이사를 가야 할 경우에는?

이미 다른 집을 계약해서 부득이하게 보증금반환 전에 이사를 가야 한다면, 꼭 임차권등기명령 신청을 한 이후에 집을 비워야 한다. 그 전에 섣불리 이사를 가면 겨우 확보한 우선변제권, 대항력 등을 상실할 수 있다. 임차권등기명령 이후 이사를 한 뒤, 보증금 반환 소송을 하는 것이 정석이라 하겠다. 

Q. 승소 판결 이후에도 전세금 반환이 이루어지지 않는다면?

부동산 경매 등 강제집행을 할 수 있다. 집을 경매로 넘겨 매각되면 납부된 매각대금은 임차인이 우선적으로 배당받게 된다. 깡통전세인 경우 매각대금이 전세금보다 낮을 수가 있는데, 이때는 임대인의 다른 재산을 확인해 강제집행하면 된다.

이와 관련해 법률사무소 파란 이승운 대표 변호사는 “전세계약만료 시점에 집주인이 전세금 반환을 제때 해주는 것이 가장 바람직한 상황일 것이다. 계약 만료 전, 전세금 반환이 정상적으로 이루어지지 않을 경우 법적 조치를 진행하겠다는 내용을 담은 내용증명을 발송하면 대부분의 집주인들은 전세금을 돌려주기 위해 노력하는 경우가 많다. 소송까지 가지 않도록 처음부터 법조인의 도움을 받는 것이 경제적 관점에서도 유리하다.”고 조언했다. 

이승운 변호사는 부동산 관련 소송사례를 제공하고 무료상담을 진행하고 있다. 무료상담은 수원역에 위치한 법률사무소 파란에서 이루어진다.

출처: https://www.dailysecu.com/?mod=news&act=articleView&idxno=49457