깡통전세, 내용증명으로 해결되지 않으면 전세금반환소송으로 해결해야 

얼마 전, ‘전세금을 조직적으로 편취한 변씨 일가의 처벌을 바란다‘는 제목의 청와대 국민 청원 글이 올라왔다. 삼성전자 직원 포함 약 800여 명이 전세보증금 500억 원의 피해를 입을 것이란 내용이었다. 피해자의 대부분은 수원 삼성전자 인근에 거주하는 사회초년생들이다. 

해당 사건은 3년 전 26채 건물을 갭투자로 사들인 변모 씨가 이 곳에 입주한 전세입자들에게 전세금을 반환하지 못한 안타까운 사건이다. 사건 이면에는 변모 씨의 딸이 부동산중개소를 운영하며 개입했다는 주장이 나오면서 형사소송까지 진행될 것으로 보인다. 

이승운 법률사무소 파란 변호사

3~4년 전 갭투자 열품으로 집주인 1명이 여러 채의 집을 소유하는 사례가 늘어난 가운데 최근 부동산 경기가 침체되고 세입자 들이기가 어려워지면서 전세금을 돌려주지 못하는 피해가 늘어나고 있다. 

주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 매매가격의 80%가 넘는 주택을 깡통주택이라 하는데, 집값이 떨어지자 집주인이 집을 팔더라도 대출금, 전세금을 다 갚지 못해 문제가 되고 있는 것이다. 결국 그 피해는 세입자가 고스란히 입을 수밖에 없다.

지방에서부터 시작된 깡통주택 피해는 현재 수도권으로 북상중이며 피해 규모가 더욱 커질 것으로 전망되기에 전월세입자들은 주의가 필요하다.

전세금 미반환으로 피해를 보지 않으려면 사전에 전세가 비율을 확인하거나 전세금보증보험 가입을 하는 것이 좋다.

이미 입주한 경우, 계약 만료와 동시에 전세금을 수월하게 받기 위해서는 내용증명을 적극 활용하는 것이 바람직하다. 내용증명은 채권과 채무의 이행, 권리와 의무의 변경 등 어떠한 내용의 문서를 발송했다는 사실을 알리고 증명하는 문서다.

문제가 발생했을 때 해결, 책임, 배상 등을 요구했다는 증거보전과, 약속을 이행하라는 심리적 압박 용도로도 사용된다.

따라서, 전세금을 제때 반환받기 위해서는 전세계약 최소 1개월 전에 집주인에게 내용증명을 보내 전세 계약 연장의 의사가 없다는 것을 적극적으로 알리고 증거로 남기는 것이 중요하다.

이 때 내용증명에는 발신인, 수신인 정보와 관련내용을 6하 원칙에 따라 기재한다. 추후 법적 분쟁 시 증거자료로 활용해야 하기에 발신인, 수인인, 우체국 보관용 각 1부씩 총 3부를 작성한다.

내용증명은 상대를 심리적으로 압박하는 용도로 사용되기도 하는데 법률인과 상의하여 법률대리인의 이름으로 작성된 내용증명이 더욱 효과적이다. 집주인 입장에서는 향후 법적인 조치가 들어올 수도 있다는 심리적 압박을 받기 때문이다. 내용증명에 적은 비용을 투자하는 것이 오히려 추후 이어질 큰 소송비용을 절약하는 길이 될 수도 있다. 

내용증명을 보냈음에도 불구하고 전세금 만료일에 보증금 반환이 이루어지지 않는다면 결국 임차권등기명령 및 전세금반환소송을 제기해야 한다.

모든 민사소송은 진행하기 전 승소의 가능성을 계산하는데 전세금반환소송의 경우에는 권리가 명확하기에 패소하는 경우는 없다시피 하지만, 꽤 오랜 시간과 노력을 소송에 투입해야 하기 때문에 법률전문가가 작성한 내용증명으로 사건을 마무리하는 것이 합리적일 수 있다.

전세금반환소송에 승소하면 부동산 경매와 같은 강제집행으로 전세금을 돌려받을 수 있으며 소송 비용 또한 패소한 집주인 측에 청구할 수 있다.

출처: 시선뉴스

http://www.sisunnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=111430