집값 하락이 본격적으로 시작되면서 전세로 살고 있는 세입자의 시름이 깊어져 간다. 집값 하락기에는 전세기간이 끝났음에도 불구하고 전세금을 제때 돌려받지 못하는 피해자가 늘기 때문이다.   

심지어 집값이 대출금이나 전세금보다 떨어진 깡통주택이 되는 경우, 경매로 넘어가더라도 세입자는 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 허다하다.

이유는 간단하다. 우리나라 대부분의 집주인은 현금이 없기 때문이다. 집주인은 부동산의 법률상 소유자일 뿐 현금의 유동성은 개인별로 천차만별이다. 특히 세입자를 들이며 집을 매수한 집주인은 세입자의 돈을 빌려 집을 산 것과 다름없다. 따라서, 세입자를 들여 집을 매수한 소유자는 전세기간이 만료되어도 다음 세입자를 구하기 전까지는 전세보증금을 돌려주기가 쉽지 않다. 

더구나 집값 하락이 시작되면 전세값도 따라서 하락한다. 대부분의 세입자는 집값이 하락하면 더 낮은 전세보증금의 동일한 조건을 가진 집으로 옮기거나, 동일한 전세보증금으로 더 좋은 조건의 집으로 옮기고 싶어 한다. 하지만, 집주인은 시세 하락을 인정하기 어렵고, 인정하더라도 부족한 비용을 직접 충당해야 하므로 역시 전세금을 돌려주기 어려운 것이다. 

결국 우리나라 전세제도의 특징은 집주인이 책임져야 할 부분을 세입자가 책임지는 모양새라는 것이다. 집주인은 다음 세입자를 구하지 못하면, 전세보증금 반환을 차일피일 미룬다. 심지어 별 일 아니라고, 큰 문제 아니라고 생각하는 경우가 태반이다. 그렇다면 세입자 입장에서 임대차계약 만료 시점에 전세보증금을 제때 돌려받으려면 어떻게 해야 할까?  

우선 계약 만료 최소 한 달 전 전세금 반환 내용증명을 통해 새로운 임대차계약을 맺을 의사가 없다는 것을 분명히 밝혀두어야 한다. 문자, 카톡 등도 가능하지만 나중에 법적 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있다.  

특히 변호사 등 소송대리인의 명의로 내용증명을 보내는 경우 효과가 크다. 집주인 입장에서 향후 소송도 불사하겠다는 의사로 받아들이기 때문이다. 그리고 내용증명에 추후 세입자에게 발생 가능한 손해에 대해서 구체적으로 명시할 필요가 있다. 이 경우 소송을 통해 손해배상청구를 하는 것도 큰 도움이 될 수 있다. 

이 모든 노력에도 불구하고 계약만료일까지 전세보증금을 돌려받지 못했다면 결국에는 법적조치를 취할 수밖에 없다. 우선적으로 고려할 수 있는 것이 임차권등기명령이다. 원칙상 집을 비우면 세입자의 우선변제권이 사라진다. 울며겨자먹기로 이미 계약이 종료되고 마음도 떠난 집에서 살아야 하는 이유가 이것이다. 하지만 임차권등기명령을 받아놓으면 마음 놓고 이사를 가도 우선변제권이 유지된다. 

그 다음은 역시 전세금반환소송 소송이다. 소송을 하는 데는 얼마간의 시간이 필요하지만 가장 확실한 방법이며, 소송 제기 이후에는 연 15%의 이자도 받을 수 있다. 많은 경우 세입자가 살던 집을 경매하여 결국에는 전세보증금을 받아낼 수 있고, 일반적으로는 소송을 제기하면 경매까지 가기 전에 소유권을 잃을 형편에 놓인 집주인이 보증금을 지급한다. 

세입자 입장에서 전세보증금은 전 재산 또는 재산의 대부분인 경우가 많다. 임대차계약 만료시점에 전세금을 돌려받는 것은 당연한 것이다. 당연한 권리임에도 이를 무시한 집주인에 의해 불합리한 상황에 놓인다면 법조인의 조력을 받아보자.

출처: [에너지경제] 전세금 돌려받기, ‘전세금 반환 내용증명과 소송’ 가능해

http://www.ekn.kr/news/article.html?no=411998