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역전세난, 전세보증금반환 문제 발생 시 법적 대응은_이승운 변호사

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작성자 최고관리자 댓글 0건 조회 49회 작성일 23-01-16 17:18

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[법률칼럼]역전세난, 전세보증금반환 문제 발생 시 법적 대응은


급격한 금리상승으로 인한 집값 및 전세가 하락으로 집주인과 세입자간 분쟁이 급증하고 있다. 거래 절벽과 맞물리며 집주인이 보증금 마련에 애를 먹으면서 그 피해가 세입자에게 전가되고 있는 것이다. 보증금 반환 관련 분쟁은 임대차분쟁조정위원회에 접수된 분쟁에서 가장 많은 수를 차지할 정도로 심각하다.


현재와 같이 전세값이 크게 낮아진 시기에는 임대차 계약 종료 후 전세보증금을 온전히 돌려받기가 어려워지게 된다. 기존 세입자는 전세가가 내려가기 전의 금액으로 계약을 했지만, 동일한 금액으로 전세 계약을 맺을 신규 세입자를 찾기가 어려워 많은 시간이 필요하고, 서둘러 세입자를 구하기 위해서는 낮아진 전세가를 제시하여야 하는데, 이때의 갭을 집주인이 온전히 메우기도 쉽지 않기 때문이다.


전세보증금 반환을 온전히 받기 위해서 가장 첫 번째로 할 일은 이사 후 즉시 전입신고를 하는 것이다. 보통은 이에 대하여 잘 알고 있지만 간헐적으로 이러한 절차를 무시하여 불이익을 당하는 경우가 있다. 전입신고는 집주인이 채무 등의 원인으로 부동산에 대한 경매 절차가 진행될 때 세입자를 1순위 채권자로 인정하도록 하는 중요한 절차이다. 경매 시 대금은 채권자 순위대로 넘어가게 되는데 다른 채권자가 세입자보다 우선 순위에 있다면, 경매가 이루어져 부동산이 매각되었다고 하더라도 매각 대금에서 온전한 전세보증금을 기대하기가 어렵게 된다.


주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차는 기본적으로 2년의 계약기간을 가지게 된다. 임대차계약이 끝날 때 임차인은 기간의 연장을 요구할 수 있고, 계약갱신청구권에 의하여 2년을 추가적으로 보장 받을 수 있게 된다. 그러나 계약을 갱신할 의사가 없다면 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지는 계약해지를 통보하여야 한다. 그렇지 않으면 임대차 계약은 묵시적 갱신으로 인하여 자동으로 연장된다. 전세가격이 오르는 시기에는 세입자에게 도움이 되는 정책이지만, 전세가격이 하락하는 시기에는 2년 전보다 저렴해진 시세의 다른 곳으로 이사를 가는 것이 유리하기 때문에 효용성이 떨어진다. 계약 해지 의사를 통보하는데 방법의 제한은 없으나, 내용증명을 보내는 것이 추후 법적 분쟁에서 유리하게 작용하며, 내용증명 자체로도 집주인을 심리적으로 압박하는 효과를 내기 때문에 가장 권장되는 방법이다.


다음 세입자를 구하지 못하여 보증금을 반환 받지 못한 상황에서 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 신청해야 한다. 임대차 계약 해지를 통보하였음에도 불구하고 계약이 끝나는 시점에 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가는 사정이라면, 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 보장 하는 제도이다. 실제로 대법원 등기정보광장의 자료를 살펴보면 최근 임차권등기명령 신청 건이 사상 최대치를 기록하고 있는데 금리상승으로 전세 수요가 월세 수요로 변환되었고, 그간 세를 끼고 집을 매입한 갭투자가 많았던 탓이다. 임차권등기가 이루어지면 이사를 나가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력과 우선변제권 등의 권리를 유지할 수 있다.


최후의 방법으로는 전세금반환청구소송을 하는 것이다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 법원의 허가를 받아 집주인의 부동산이나 기타 재산에 대한 압류, 경매 등의 강제집행을 할 수 있도록 하는 절차이다. 임대차 목적물의 훼손이나, 집주인 동의 없는 전대차 행위 등 특별한 사정이 없다면 승소 판결을 기대할 수 있다. 청구 내용에는 전세보증금 이외에도 그 동안 받지 못한 이자와 다 갚을 때까지의 이자를 추가로 청구할 수 있다. 승소 후 집주인이 보증금을 돌려주면 문제는 해결되지만, 그렇지 않는다면 강제 경매를 하여 경매 대금에서 보증금만큼 돌려받을 수 있다. 


법률사무소 파란 이승운 부동산전문변호사는 경매가 진행될 때 세입자는 다른 채무자보다 최우선 순위가 되어 있어야 경매대금에서 가장 먼저 보증금을 회수할 수 있는 권한을 확보하기 때문에, 전입신고가 다른 채무보다 우선되는 것이 중요하다고 전했다.


출처: 에너지경제

https://www.ekn.kr/web/view.php?key=20230111001523349 


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